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三、国美资金运作模式 2、拖垮建筑商

  黄光裕将国美电器产生的现金流挪用到地产领域,但主要是用于土地拍卖,他并不会将钱投入到实际的建筑过程中。家电零售业的类金融模式,黄光裕在房地产项目也有类似的玩法。在家电零售领域里,国美电器截留现金,而在房产开发过程中,黄光裕要求建筑商垫付房产开发资金,他自己实际要投入的钱并不多。从拿地、发包工程、销售楼花、业主入住整个流程中,实际需要房地产开发商投入的资金仅为拿地部分,其余部分资金可以通过银行贷款和让建筑承包商垫资获得。开发商只需要支付承包商一部分定金,在楼盘封顶之后,通过销售楼花回笼资金,再偿还银行贷款和建筑商剩余部分工程款即可。如果开发商手里需要资金开发下一个项目,则可以长时间拖欠工程款。

  有地产业内人士说,开发商在拿地的时候,可以分期付款,假定某块地地价为10个亿,开发商可以和政府谈土地出让款的支付方式。比如,政府可能会要求他先支付2亿元,剩下拍卖款缓付,或者,可以将地块分成5块,这个地块的2亿元付了之后,就可以办土地开发许可证等证件了,办完之后,可以去银行做抵押,可能会贷来1个亿,加上开发商的自有资金,就可以进入建楼阶段。

  黄光裕开发房地产的过程中,融资的方式可以有很多。

  在银行收紧对房地产开发商的信贷时,开发商可以通过高利贷借钱、利用信息不对称赚中介费、吸引跨行业投资、向外资投行融资等多种方式实现融资和退出。其中,高利贷借钱是指开发商拍得土地以后,找民间借贷人以高额的月利率获取过桥借款(通常指公司股东为履行出资义务从第三人处取得借款,股东将借入资金交付公司并取得公司股权后,再将公司资金直接或间接地归还给第三人,用以抵销股东对出借人的欠款。形式是:公司股东在设立公司借款注册,公司成立时,公司股东将公司注册资本金抽出,返还给借款人),用以支付土地出让金,或者股权转让金。获取土地使用证后,向银行申请贷款,用以偿还之前的过桥借款。如果银行不同意贷款,开发商就会继续向民间借贷者借贷。利用信息不对称赚中介费是指,开发商往往利用信息不对称,先付股权转让或者土地拍卖的订金,而后再将项目整体转让给其他开发商,从而赚取较高溢价。吸引跨行业投资是指。通过出让项目公司的股权来吸引其他行业公司进入房地产领域。向外资投到融资是指,与外资投行签订融资协议,许诺外资高额的回报率获得投资。

  即便有一些必须要支付的钱,黄光裕也会想尽一切办法拖延。

  按照现在房地产市场的规定,土地出让款是必须要交的,只有缴纳了土地出让款之后,才能拿到土地使用证。但黄光裕要求手下人尽可能拖延缴纳土地保证金和出让款,尽管最终还是会足额缴纳,但是利用这个"拖延"可以让他有更为充裕的时间盘活手中的资金。

  黄光裕的不合理要求有的时候让办事人员十分为难,但如果向他反映有困难,黄光裕会立刻斥责手下人:"花钱请你们连这点事都办不好,请你们有什么用?"在黄光裕的压力下,他的手下人也只能通过一切可能的办法拖延各种付款。

  前期项目融资到位之后,正式进入开发阶段,这时候,开发商可以通过让建筑承包商垫资来完成项目开发,以此缓解自己的资金压力。许多房地产项目,开发商只投入20%-40%的资金,总承包单位、分包单位、钢材商、水泥商,工程建设的整个产业链承担了其余60%-80%的开发成本。尽管有规定要求开发商自有资金必须达到35%以上,但事实上,很多开发商都做不到。一些开发商甚至让建筑公司从打地基开始,一直垫资到预售许可阶段。

  在房地产开发方面,黄光裕大量采取了以上方式,鹏润系地产公司拖欠了大量的土地款、工程款,这就意味着黄光裕实际投入地产项目的钱并不是很多,他主要是通过让建筑商垫钱来实现自己房地产业务的不断扩张。

  2009年春节前,中建八局上百名工人聚集在鹏润大厦门口,要求发放工资。这是因为黄光裕被抓进去了,所以才会发生上门讨债的事,如果他安然无恙,这些工人奈何不了他。

  这些建筑承包商为什么肯垫资?一方面,这是建筑行业的潜规则,只有能垫资才能获得承包项目;另一方面,承包商是被黄光裕首富的名头给唬住了,认为几个亿对首富来说不成问题。

  虽然黄光裕表面上说胡润的富豪排行榜是杀猪榜,但其实他内心非常在乎首富的称号,因为这个称号能给他的投资带来增值。有一些人在与他合作的过程中都抱着类似的心态,认为黄光裕在资金上不可能有问题,因此会放心大胆地和他合作,殊不知,黄光裕实际上早就算计好了,等到合作对象发现时已经晚了。

  楼盘封顶之后,开发商通过销售回笼资金偿还银行贷款,支付建筑承包商的工程款。但如果销售形势不好,或者银行收紧房贷,那么开发商的资金链就有可能面临断裂。这时,有的开发商会铤而走险采取假按揭的方式来骗取银行贷款,前文所述黄光裕从中国银行骗贷就属于此类。

  骗贷又称假按揭,具体流程为:当开发商没钱时,就叫亲戚朋友或者员工买他的房,其实这些人不想买,但迫于压力也就买了,开发商给他们掏20%的首付,他们不用掏钱,只需以他们的名义从银行贷款,这样银行就会把剩余的80%给开发商,开发商就有钱了。房子名义产权属于买房人,别的人看上了这间房子,就可以以二手房的方式成交。

  假按揭不仅给房地产交易市场造成了虚假繁荣,还对银行信贷安全造成潜在威协。假按揭这种贷款模式只有开发商和银行工作人员串通才能实现,这又造成了银行系统腐败滋生。业内人士称,假按揭其实是可以看出来的,因为从时间上看,一个楼盘在较短时间内成交量突然不正常地上涨、楼盘销售频次加快、买房人之间关系密切,这些无疑都会成为银行放贷员重点关注的方向。黄光裕2006年因为假按揭受调查,最终依靠保护伞庇护获释。

  房地产开发商的资金永远都不够用,在上一个楼盘销售完毕之后,他们会用手中的销售余款再去拍卖其他的地块,然后周而复始建设下一个项目。有的时候,一些激进的房地产开发商会以2-3个项目回笼的资金推动6-7个项目的进行,因此,一旦面临类似于2008年这样的金融危机,这些房地产企业就都会因扛不住而倒下。黄光裕1996年进军房地产行业之后,短短数年间,组建多达6家房地产公司,根据黄光裕重组中关村时披露的信息,鹏润系地产总资产规模在180亿元左右,其中还有多块资产未准备纳入上市平台。

  上帝欲使人灭亡,必先使其疯狂。

  黄光裕的野心随着事业规模的扩大而越来越膨胀。对于国美电器开店速度和房地产开发速度提出了越来越高的要求,黄光裕的资金窟窿开始出现,像宇宙中的黑洞吞噬着周围一切的星体,在离心力加速中,这些星体将粉身碎骨,黄光裕和他的事业注定将被黑洞吞噬。

  从2004年9月底起的4年左右时间里,黄光裕抛售国美电器股份套现6次之多,最后一次套现是在2008年9月21日,黄光裕以每股13.74港元出售了1.7亿股股份,套现23.36亿港元。在"2008胡润套现富豪榜"上,黄光裕的历年套现总额由2007年榜上的93亿元上升到2008年榜上的135亿元,再次成为手头现金最多的企业家。

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