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第五章 房地产(节选)

  房地产这个行业存在了很多年,但是真正成为一个产业,是在欧洲经济工业革命以后、伴随现代市场经济不断发展后兴起的。之前的房子不是商品房,都是自己建、自己住,不管是朝廷还是民间,很少交易买卖。

  近几百年以来,房地产跟其他东西一样被商品化以后,开始有了现代的生意和买卖,二战以后特别明显。

  空间价值的创造比地段更重要

  所谓形势法则,就是讲一个事情到底是什么。举个例子,什么叫窗帘?有人说把这块布挂起来就叫窗帘,也有人说百叶窗是窗帘,但是如果用形势法则来理解,窗帘就是调节光线和空气的一个工具。房地产也一样,我们回到形势法则,房地产做的是空间生意,而不是做平面的生意;它是做有经济价值的空间,四堵墙加个顶,这就是我们经营的空间,我们要考虑如何让这个空间值钱。正是人们在一特定空间里从事的活动方式和经济收入(现金流)不同,才让它的价值和别人不一样。

  户外空间如被日本核辐射了的太平洋,这个空间是无边界无限制的,没有经济价值。我们要做的空间生意是在稀缺性的条件下,用人为的方式制造出一个空间并让它有价值。它越稀缺越有独立定价的能力,比如我们在纽约做"中国中心",这一空间就非常稀缺,我就有定价的主动权。当时很多人跟我们讲,你要做"中国中心",纽约那么多地方都可以选,为什么非要到自由塔?我说我要做一个唯一性空间,一个具有自然垄断条件的空间,也就是一个最有价值的空间。

  我们万通的使命是创造有价值的空间,具体说就是:第一,我们要做空间生意;第二,我们要让空间有价值。我觉得其他一些地产公司写的某些LOGO和广告语跟房地产没有太大关系,比如说创造生活,或者以人为本,这用在任何别的公司都可以;这种情形在消费品、医药、保健类企业等更为明显。而创造有价值的空间,既说明了我们的行业,也说明了我们的生意经营的是什么东西,以及朝什么方向走才会使公司更有价值。

  我认为地段的重要性次于空间的创造性。政府给我一块地,无论在哪儿我都有能力让它赚钱,因为我可以制造出一个独特的体验空间使它有价值。比如九寨天堂,要从成都搭乘飞机然后开车才能抵达,周边都是荒地,但是它以藏羌文化为主题制造了一个特别梦幻的酒店,你进去以后分不清楚是室内室外,它把风情街修在室内,大玻璃一打开又像是户外;在室内能让你感觉到森林里的空气、鸟鸣等等,也能体验到逛街的乐趣,这就是独特的空间体验。正因如此,人们趋之若鹜,不火都不行。

  所以我认为在空间方面的创造能力其实比地段的选择更重要,因此我们做地产生意的就应把精力集中在创造性上,而不是每天去找地。地不是不重要,但是如果我们好不容易找到一块地,却不在空间价值的创造上下工夫,结果地是肉价钱,房子空间却成了豆腐价。我们不是建筑业,因为建筑业就负责把它建起来;而房地产是让空间具有稀缺性和创造独特价值,把这两个角色的区别厘清了,将有助于我们在地段的选择和创造性这两件事情上保持平衡。

  我们在CBD的Z3那拿了一块地,大家说这个地段非常好。但是最近周边要建18栋200米以上的楼,地段相同,我们应该比什么?那就是比空间的创造性。我们要让大家在万通这个写字楼享受独特的体验和服务。房地产的本质是空间竞争,而空间竞争的根本在于如何让空间有经济价值。

  那么我们应该买多少地?是不是地越多越好?有的地产公司土地储备了1000万、2000万平米,大家都说地多牛逼,其实牛的根本不是地,而是指由地所取得的可建造的空间面积,是空间,不是土地。

  有的公司爱夸耀自己拥有的土地亩数多,那么这个公司还只是小学生水平,平面大了你责任就大,比如说在给你的100亩地上你只能盖10平米,你要这100亩非累死不可。所以实际上大家还是应该比空间。所谓土地储备应该改一个词,叫空间储备。这个想法上的一点改变,可能会使公司创造出数十亿、乃至超过百亿的价值。假如我们在廊坊有1万亩地,是一级开发,这是平面的概念。1万亩的建筑指标是500万平米。而买1万亩地照现在的市场价格要150亿到200亿,这才能换来500万平米空间。但若做立体城市,我们只需要买1500亩地,但是可以有600万平米的建筑空间,买地用钱超不过50亿,却换了600万平米的空间。所以前一种思维是用平面做地,后一种思维是把这个空间的指标做大,用科学创新的方法、用研发来推动我们获得这样一个空间。如果你不是去创造立体城市,政府也好,规划也好,都不可能给你这个指标。我们换了一个思维,把所有的精力集中在空间上,而不从平面上去想问题,就创造了100亿的价值,这100亿可以由投资者、客户和当地政府等各方面来分享。公司要推动创新和研发,最重要的是能够回到房地产的本来意义上考虑做生意。有这一点点改变(创新),我们的眼光就可能会超过很多专业的分析师、财经记者、同行。

  由此引申出另一个观念变化,即土地是无限的,而不是有限的。如果你是做平面生意,你会觉得这边盖房子把土地用完了,那边就不能再建,那土地资源很快就没有了;但是要从空间上来看,我们往上盖就可以了。现在建500米以下的建筑是常规技术,已经很容易实现;所以,哪儿要是没地了,当地政府就应该提高容积率,大家就又有地方待了。滨海新区2200多平方公里,按照规划,毛容积率是在1以下,净容积率也都不到2。北京市现在规划下的建筑,容积率算下来不到1。你只要往上盖,实际上永远都是有地的。

  1929年纽约都在嚷嚷没地了,大家都很紧张。那个时候的房子只能盖到3层楼高,当时都是木石结构,墙还特别厚。大家疯狂地圈地,地价昂贵。电影《泰坦尼克号》里,有个把太太放救生艇上、自己选择死亡的绅士就是纽约的大地产商,华尔道夫酒店边上到处都是他们家的地。

  随着涌进来的人太多,房子拥挤不堪,无处下脚,土地愈发金贵,人们一筹莫展,正在这时,金融危机来了,大家都在寻找出路,其中一个方向就是用什么办法把房子向上发展,把地腾出来。令人欣喜的是,因为有了三个技术发明,这一梦想实现了:第一就是钢结构兴起。大家知道钢盖的高度可以超越通常的限制,现在全世界超高建筑都是钢结构,所以它改变了历史。第二用玻璃解决建筑的自重问题。玻璃轻很多,所以楼建多高都倒不了。最后就是人怎么上去。电梯有了大幅度的改进,可以把人输送到上面任何一个点。钢结构、玻璃和电梯让纽约进入到摩天大楼时代,从此城市往高层空间发展,地又多出来了。1949年纽约到处是摩天大楼,特别是曼哈顿中城大楼林立,人口密度陡增,1平方公里容纳人数超过10万人。

  如果我们能够不断地往天上发展,那就意味着土地是无限的。现在无论哪个城市,任何一个理性的领导,如果说地没了,那只说明你规划没做好;只要你对房地产的理解是回到空间上来,那地就永远都有。

  土地是无限的,但又是受约束的;土地是受经济价格决定的,它在技术上是无限的,但在一个时点上是绝对的,即价格决定土地的数量。价格不动,土地就逐渐稀缺,变成有限;价格逐渐上扬,土地就因空间价值上扬、加高和拆改的动力加大而变成无限。

  比如说这个地方盖了,马上就不能再拆,这就成了有限;这件事情如何能打破呢?只能靠价格。土地是经济要素,只要空间的价格在改变,土地的价格在改变,就有了拆迁的经济利益和合理性,于是就会有人来拆迁,就意味着土地供应会不断增加。拆迁以后创造出新的更高价格的空间,从这个角度来说土地确实又是无限的。

  现在建筑技术不断进步,土地的要素价格不断提升,让土地成为无限的。建筑技术的进步让现在盖到1千米也不难,土地价格随着人口的增加、经济的发展,不断在变,所以拆迁动力总是有的,特别是在老城区,我们盖的任何一个房子,在前面都被人盖过好几次了。比如说万通中心、万通广场的土地在之前都是有人盖过房的。一个城市土地是无限的,我说的是城市,因为只有城市土地才能变成经济资源,但如果是戈壁滩,那个土地不是经济资源,因为没有人在那儿制造有价值的空间。

  住宅问题:青春痘还是疾病?

  现在中国的房地产问题,到底有多严重?究竟是疾病,还是青春痘?这两个问题的性质不一样。女孩在青春期,脸上会长痘痘,这究竟是不是病,医生都没有统一的意见。面对以上情况,家长可以有两种选择——聪明的只做两件事,安慰和等待。等到孩子年过二十,脸上自然又光洁如玉,因为这是一个成长必经的过程;如果你把它当成病,到处求医问药,有可能会整得小姑娘内分泌越来越乱,最后保不住会落下坑或疤痕,留下遗憾。

  今天中国的房地产问题,就面临着这样两种选择。而对这个问题的不同看法,导致在社会上的一些争论。

  中国目前的房地产的问题是什么?今天所谓房地产问题其实是住宅的问题。在发展中国家特别是新兴工业化国家和快速城市化的地区,住宅一直都是问题。我年轻的时候看过恩格斯在1850年写的一本有关住宅问题的书(《论住宅问题》),其中有一篇是讨论工业革命初期英国工人阶级的住宅问题。台湾在80年代末时,也有过无壳蜗牛运动跟住宅有关。两个月前,查韦斯让军队开进了高尔夫球场,把富人的高尔夫球场改成经济适用房。而波及全球的美国次贷问题也是住宅问题。

  在人均GDP达到8000美金之前,住宅问题是所有新兴工业化国家和经济起飞、快速城市化的国家和地区的普遍性问题,这个问题急不得,但是又不能不急。所谓急不得就是没到GDP8000美金这事儿都解决不了,不急不行是因为大家都在吵。

  那么要熬到什么时候才能解决?我们看中国的住宅,从北京、上海、西安、杭州一直到邯郸、保定,大家会觉得这个问题的重要程度是不一样的。北京、上海几乎是在饱和状态下,首次置业占的比重已经很低了,改善性置业是最主要的。而二三线城市刚刚开始首次置业浪潮。所以住宅问题是跟GDP有关的,它是随着这些区域经济水平的变化而变化的。

  那么,住宅这个问题今天到底有多严重?究竟是疾病,还是青春痘?这两个问题的性质不一样的。女孩在青春期的时候,脸上会长痘痘,它究竟是不是病,医生都没有统一意见。但是家长可以有两个选择,聪明的只做两件事,就是安慰和等待,等到孩子年过二十,脸上自然又光洁如玉了,因为这是一个成长必经的过程,如果你要把它当成病,到处求医问药,有可能会整得小姑娘的内分泌越来越乱,最后保不定落下坑或者疤痕,这个痘痘问题就被整歪了。

  今天我们判断房地产住宅问题也是这样,站在领导者的角度来说,你首先要判断它是青春痘还是病,如果是青春痘那就多加安慰,全世界没有一个市场经济国家的政府能保障人民35岁以前都买得起房的。古巴、朝鲜可以保障,但是同时要限制你的自由。

  医学理论有两个词最难搞清楚,中医用得最多的一个词叫上火,那么火在哪儿呢?不知道。西医里面最让人犯晕的一个词叫内分泌,内分泌失调这个事很复杂,你要去调,但具体怎么调,医生也没法儿说清楚。西医通常会给病人开些药,让病人边吃边检查然后调整处方。中医会开出完全不一样的中药方子,也有不用药的,说针灸或者拔罐就能解决问题。人在青春期和更年期内分泌问题都多,这就好像我们经济社会的转型时期,系统最容易出问题。这也意味着所有的问题都不只有一个答案,因为你要转,从旧轨道转到新的轨道,有的人用旧的标准,有的人用新的标准,很难众口一词。

  今天中国的住宅问题就面临这样两种选择,站在行业的立场来看,这些都是青春痘的问题,长大了就好了;但是政府、媒体更多认定这是病,需要去医院治疗。

  买不起房的致病因素有四个。最初认为主要来源于开发商,说黑心的开发商把房价炒高了,于是政府和媒体合力对开发商进行道德批判,除了舆论批评,政府还通过限制开发贷款、限制土地来源、增设土地增值税等措施限制开发商发展。调控几年后发现,地方政府也得对住宅问题负责任,于是,最近三两年里,大家又都在批评地方政府了,说当地领导不好好建保障房,不负责任,不关注民生。地方政府不干了,说我手里又没钱,保障民生应该是中央政府的职责啊!全社会讨论来讨论去,中央政府意识到这件事自己最有责任,于是决定拿350亿出来支持做保障房,又要管住租金不让它涨,同时鼓励年轻人租房。这样6、7年转了一圈,到底是什么原因导致上火呢?原来这是大家集体造成的自我上火,每个人都有责任,开发商、地方政府、投机买房人、不该买或买不起房的年轻人、中央政府都有责任,住宅问题好像成了一个众说纷纭的韩剧,很纠结也很感人,每一点拿出来都挺有道理,婆婆也挺好,媳妇也挺好,但都又委屈,都抹泪。

  这样本来是青春痘的问题,由于处理的方式不对,结果真可能变成内分泌混乱了,最后把这个病一直拖到青春期之后,青年、中年仍然受影响,它留下的后遗症就是去市场化。

  本来住宅问题分为两部分,一部分是保障性的,一部分是商品房。保障性的管吃饱,但是不管吃好,就好比开车有夏利和富康;商品房管吃好吃爽,相当于开奔驰宝马。在拥有宝马之前,应该先赶紧整个夏利,让大家有一个基本的代步工具,然后各走各道,互不影响,等条件具备了再鼓励大家自行购置更多或更好的车辆。但是我们没有从一开始就做这项工作,而是怪房地产商、市场,用体制、文件来管市场,让市场变成政府的下级,领导把市场当下级管,开个会就布置让市场听话。

  我们没有分开市场、准市场和非市场,比如说保障房在新加坡有一部分就是非市场,叫公租、廉租,还有一部分是准市场(组屋的高端部分),另外一部分是完全市场。我们是把市场逼回到非市场的道路上,这样就出现了很多有趣的效果适得其反的调控措施。首先是土地成本和房价反向调控,好比一边发春药一边扫黄。土地价格越拧越死,土地供应越来越紧缺,这等于在发春药,这么贵的地,占掉整个项目60%的成本;而你又让房价降低,这等于又在扫黄。这其中总有一个是假的,就像在电线杆子上贴的广告,又是专治性病,又是专治阳痿,到底哪个起作用?其中必有一诈。

  政府既把地价越调越高,却又希望房价要越来越低,没有办法,最后只能是去市场化,就是你买了地,第一,不拥有完全产权,就是70年的使用权,相当于是70年的租金;第二,两年不开发要收回。这还不够,政府还要定价,一房一价,而且还要限购等等。如果是市场经济,既然我已经租了50年、70年,我多长时间开发应该权力在我,但是中国不允许企业独立平等地和政府去讨论这个问题。

  说到囤地、捂盘这事儿,打一个比喻,相当于娶媳妇时被指定第一年必须生孩子,只要不生孩子就算捂妻、囤性,政府就要收回结婚证,不能再生。人性是不可以这样来管理的。而作为企业的理性决策,70年中我有权根据市场变化来决定开工时间,不能要求我在市场不好的情况下必须两年开工。虽然市场好不好我也不一定知道,但是你只要一发文件,市场就肯定不会好。所以这里面已经不是市场经济的基本理念在支配企业行为了。

  房价也是这样的,政府提供公共服务就可以了,保障房你可以自己定价,但是你不能来管我商品房的价格。北京商品房涨价幅度、打折尺度政府都要管,企业就没办法根据清晰、明确和长远的市场预期决定怎么做生意。比如我们买地时,市场说有10个客户都可以来买;等政府把地卖给我了,同时告诉我只有一半人可以买,剩下的谁买就抓谁,这等于谋财害命一样,高价地卖给我们,同时把客户赶走。

  调控到现在,政府一直没有走严格分轨的制度。把商品的归商品、保障的归保障,管住保障房、放开商品房,这就是新加坡的成功模式。但是我们却是让市场陪着保障玩,让市场解决保障问题。这就好比让一个男人到妇科医院去替女人生孩子,这是两个跨着界没法儿办的事。你要让市场来替保障解决问题,市场会说NO,因为无论你房价降到多少,还是会有人买不起。保障问题本是政府的责任,不应该转移视线,怪罪市场,把所有人都拖进来,使政策越来越去市场化。

  市场经济其实非常简单,产权、要素要自由流动、自由定价、自由竞争、自担风险、自我分享利益。但是现在的住宅政策和这些基本规律越来越背离,结果就好比搅一锅粥,越搅越稠,越搅越搅不动,厨师自己搅得过瘾,因为他能锻炼肌肉,但粥锅里面的东西是越来越难分清、越来越无解了。

  保障房一边倒政策也会带来新的不公平。首先,保障的范围模糊化在随着公部门的权力寻租不断扩大。关于保障的范围现在有三种提法。住宅部的保障司提出来最需要保障的人只有5%的家庭,这是他们统计的。中央政府提出城市人口的20%要由政府纳入保障。在上海、重庆还有一些地方政府提出要保70%。到底保多少现在弄不清,这就会有中间地带,把不该保障的人纳入保障。《新世纪》周刊在几个月前做了一个调查,北京最近2、3年的保障房60%、70%都给了不该保障的对象,到了公权力部门。只在第一次象征性摇号有点儿像是面向老百姓,再往后到第二轮摇号时,政府内部就把房都分了。任志强微博上有个数据说北京公租房面积133平米,公租房是用于保障小户型,为什么盖那么大呢?有人就发评论说政府部门又是在内部分房,包括政府机构公务员。

  公务员在中国到底是低收入阶层、中收入阶层还是高收入阶层?高收入阶层肯定不是,除非是贪官。但是我相信99%中国人都认为纳入低收入阶层不对,所以他怎么也算是中等收入阶层,多数还偏上一点儿。那么公务员为什么全都被变相纳入保障范畴了呢?在中央机关内部全部在推行保障房。建设部在半年以前刚刚内部分过一次保障房。所以这就带来了公权与私权之间不公平的问题。

  地方上还出现一种情况,比如某一个权力部门,它要给单位谋福利,就找到地方开发商,说那边地不错,你把它摘下来,我全部都买,但是是市场价的7折,因为我是团购。然后权力部门内部再集资,买下房子分给内部职工,这些职工再拿来市场上出售赚钱。

  目前,如果这种公权力不得到约束,我们保障房的大部分利益会流向公部门,最后会在公平的名义下制造出更多的不公平。公务员缺不缺房?举三个例子,一个李刚就有5套房,这是河北;江苏发达地区一个财政局长有7套房;贵州落后地区一个管委会书记有9套房,这都是贪官。你说这是偶然的,但这些人多数至少还可以有两套房,不管贫困还是发达地区都是这样。刚大学毕业的公务员抱怨说买不了房,但是刚毕业你干什么都应该买不了房啊。所以应该说35岁以下的公务员和社会上的其他从业人员相比,他们薪资总体的保障是比一般人要好的,更有权力,住房问题更容易解决。

  国企挣的钱不上缴财政,全在内部转成福利了。最近审计署审计的所有国企最大的错误都是拿国有资产做福利,这叫什么公平呢。

  其次就是劳动力的竞争与流动问题。管制必定造成短缺,短缺会造成黑市加特权。现在土地管制越来越严,土地指标就出现了黑市。这就像在北京买车,一实行摇号管制,黑市就应运而生,因为你一管制就有人能特批。住宅问题用管制的方法解决,接近于平均分配的方法,必然导致短缺和特权。

  这件事情历史已经做过结论了。1949年我们城镇人口的人均住房面积是1.9平米。1949年以后我们一直采取政府分配住房的办法,即所谓公平分配方法。毛主席为这件事情也没少操心,但是在他离开人间的时候,饿死过人,文化革命武斗还非正常死亡了几百万人,他老人家去世以后人均住房面积变成1.8平米了,比1949年还少了0.1平米。我们改革开放从1979年开始,1999年住房商品化以后,我们现在城镇人均住房面积已经到了30平米,接近日本了。但这人均30平米的获得,不是靠管制和政府包分配来解决的,而是靠竞争和商品房供应来解决的。假定一个年轻人一出学校,政府就把住房分配给他,那政府会说,既然你住了我的保障房,我就对你有要求,必须乖乖听话唱红歌,还必须放弃自由,你不能自由迁徙,也别想去异地创业。买了商品房,人身是自由的,想挪个地方折腾,可以把房卖了拔腿走路;但若是买保障房,按照规定你几年内不能动。你贷款买商品房是为银行服务,买保障房则是要对政府听命一生,因为流动不了,你不能随时从河南到上海、从天津到北京创业,因为保障房不让卖,想到北京买房又不可能,因为你没有现成的5年纳税记录。最后年轻人的外出流动创业就没有动力了。

  市场经济当中最重要的要素流动是人的流动,美国创办的Google和Facebook的企业家全是25岁到35岁的年轻人,就是因为可以自由选择、自主择业,想住哪儿住哪儿,想干什么干什么。而我们不适当地扩大保障面积,会导致我们的劳动力要素流动停滞,然后整个市场经济竞争活力就会弱化、中国的经济发展必将减缓。最近看到报道,一个公务员考试,上千人蜂拥争考一个职位,这都是这些政策引导的。如果年轻人都往那里钻,不再有人去创业,未来中国可能连阿里巴巴也没有了,百度也没有了,因为年轻人的创业激情、创业的活力、市场经济当中的活力因素被窒息了。

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